¿Qué es el precio de los pisos?

El “precio de los pisos” no es un concepto único, sino varios que se utilizan indistintamente dando lugar a ciertos equívocos.

Creo que el dato más importante es el precio al que realmente se cierran las operaciones de compra/venta. Es el equivalente a la cotización de las acciones. El problema de este precio es que es desconocido porque no existe un registro público al que se pueda acceder libremente. Aunque lo hubiera no reflejaría los importes pagados en negro, como es obvio. Por eso sólo puede estimarse, con mayor o menor acierto, pero nunca podemos estar seguros de cuál es. Solamente estaremos seguros cuando nosotros estemos implicados en la operación como una de las partes. La mayoría de los vecinos/primos/cuñados/amigos/etc., en caso de haber tenido que bajar el precio que pedían para cerrar la venta o niegan haberlo hecho o no reconocen la cantidad real en que han tenido que hacerlo. En cualquier caso, aunque nuestros conocidos dijeran la verdad, sólo tendríamos acceso a una muestra muy pequeña para estimar la totalidad del mercado.

Pero “el precio de los pisos” también puede referirse a la cantidad que piden los vendedores por su piso, independientemente de que consigan venderlo o no y de la distancia que le separe de la mejor oferta que han recibido. En ocasiones la diferencia entre lo que pide el vendedor y lo que ofrece el mejor comprador es una cantidad enorme. Creo que es más acertada la oferta de los compradores que la valoración del vendedor. Por una razón; el precio que pide el vendedor es la opinión de una persona, pero los compradores son muchos (y por tanto muchas opiniones), unos hacen ofertas y otros no. En conjunto creo que su opinión es más realista. Si la mejor oferta fuera muy baja aparecería otro comprador con una oferta mejor, pero si esa oferta mejor no aparece es que la oferta no es tan baja. Un buen indicador es fijarse en si hay vendedores que empiezan a bajar el precio inicialmente pedido, porque eso da la tendencia del precio al que realmente se cierran las operaciones. Siempre hay vendedores que no bajan el precio ni una peseta y si no encuentran comprador dejan de vender el piso o esperan años y años, pero no son significativos de la tendencia general del mercado ni marcan la pauta de los precios reales de cierre de las operaciones.

Una tercera definición es el precio que las sociedades de tasación ESTIMAN que vale un piso. He destacado estiman porque creo que en las noticias sobre los informes de estas empresas no dejan suficientemente claro que esos precios son estimaciones, no la media de las operaciones cerradas en el período que abarca el estudio (último año, trimestre, etc.). Se menciona en la letra pequeña de los informes que realizan, pero nunca o casi nunca lo aclaran los medios que dan publicidad a esos informes. Las sociedades de tasación no conocen el precio real al que se cierran las operaciones, porque es algo que sólo conocen el comprador y el vendedor. Nadie vende un inmueble y va a enseñar la escritura a las sociedades de tasación para que lo anoten. Este precio es similar al precio objetivo que establecen las casas de análisis bursátil a las empresas que analizan. Por ejemplo, el banco X puede estimar que las acciones de la empresa Y tienen un valor de 20 euros. Como la cotización de la empresa Y ha bajado de 19 a 17 creen que es una buena oportunidad de compra. Puede ocurrir que el precio estimado de las casas de análisis suba al mismo tiempo que la cotización de la empresa baja, y si los analistas están en lo correcto la cotización se recuperará antes o después y alcanzará ese precio objetivo. Pero también puede ocurrir que los analistas estén equivocados y el precio objetivo no llegue a alcanzarse nunca, o lo haga al cabo de 20 años.

Todos estos conceptos de “precio de un piso” pueden ir en distintas direcciones al mismo tiempo. Por ejemplo, es posible que el precio estimado por las sociedades de tasación suba al mismo tiempo que el precio que piden los vendedores baje ligeramente o se mantenga estable y el precio al que realmente se cierran las operaciones caiga claramente.

En cuanto a la vivienda nueva tampoco el precio al que se anuncian las promociones se corresponde siempre con el precio al que realmente se cierran las operaciones. En algunas ocasiones las promotoras hacen rebajas directas sobre los precios anunciados y en otras las rebajas son indirectas, en forma de regalos de plazas de garaje, cuotas de hipoteca, alquileres con opción a compra en condiciones muy ventajosas, etc.